商业银行实际房贷利率一般是在基准利率基础上上下浮动的，浮动值即实际房贷利率较定价基准利率的浮动比例或基点数值。例如2020年5月20日的5年期以上LPR利率为4.65%，房贷合同中约定的浮动值为“加10.0个基点”，1个基点=0.01%，10个基点即0.1%，那么实际房贷利率就是4.75%。在2020年以前，商业房贷利率大多以央行贷款基准利率为定价基准，其中五年以上的贷款基准利率为4.90%，浮动值则通常用百分比表示。例如浮动值为“上浮5%”，即利率上浮0.245%，实际房贷利率为5.145%。

LPR报价新机制实施后，根据央行规定，商业银行新发放的首套商业性个人住房贷款利率应不低于相应期限LPR报价。但商业银行也有一定的自主定价权，实际审批利率可在最近一个月相应期限的LPR利率基础上加点报价，而加点则会因人、因银行而异。例如2020年5月20日的5年期以上LPR利率为4.65%，若房贷加点数值为123BP，那么最终房贷利率就会达到5.88%的水平。

二手房按揭贷款对负债的要求一般不能超过收入的50%，即征信报告上借贷记录显示的贷款月还款额+信用卡月还款额要保持在月收入的50%以内最好，要是负债太高，银行会质疑还款能力不足而拒贷。建议在办理二手房按揭贷款之前，尽量把负债率降低，要是实在降不下来，可以通过增加共同借款人，或者是提供足值具有流通性的财力证明，如车产、房产、理财产品收据等，也有助于提高贷款成功率。

假流水申请房贷是不能过的，银行会对流水真实性进行调查，有的银行如果对流水存在质疑，可能会要求贷款人当场打流水，一旦发现流水作假，会拒绝批贷，还会把借款人拉入黑名单。所以，还是不要提供假流水，没有工资流水，可以试试自存流水，每个月固定时间往银行卡里存一笔固定的资金，每次存款资金要过夜，中间可以取出来，连续存6个月就是一份比较好的流水了。

房贷提前还款是需要本人到银行的。用户在预约好提前还款之后，就可到柜台申请办理，按照要求将剩余未还款项一次性存入到还款账户当中，银行会安排人员进行划扣。划扣成功后用户就可以拿着开具的还款结清证明，去房管局办理解押手续。如果用户不方便自己本人到场的话，可以委托直系亲属管理，需对方带上委托书、身份证件等资料。

期房没交房之前也是需要还房贷的，房贷首次还款时间与期房交房时间无关，而是与房贷放款时间有关。期房何时交房依据的是用户与开发商之间签订的购房合同，而房贷何时还款依据的则是用户与银行之间签订的贷款合同。房贷首次还款时间通常是在放款后的下一个月。例如用户房贷放款时间为5月10日，那么首次还款时间为6月，具体哪一天则要视房贷合同而定，还款日可能与放款日相同，也可能不同。

其实贷款买房既不是在付完首付后就马上还月供，也不是在交房后还月供，月供是在贷款审批通过，客户签订完贷款合同，银行放款到账的次月开始还的。而首付则大多早在客户申请房贷前，和开发商签订购房协议的时候就付了。至于交房的时间就更不定了，如果买的是现房还好说，一般房屋交完全款就能交房；而购买的是期房的话，有可能客户开始还月供了都还没能交房。

贷款买房，何时交房贷月供，其实跟交房没有什么关系。一般是银行放款到账之后，于次月还是还的。至于放款次月还月供的时候有没有交房，这个就说不定了。像买现房的话，一般是交齐房款后交房，那通常贷款批下来，银行放款到账后，就能交房了，那这样看，月供往往是在交房后开始还的；而买期房的话，办房贷时可能房子还没好，所以也许客户还月供的时候还没能交房。

农行房子不能进行二次抵押。就农行官网公布的房贷产品而言，主要是针对一手房、二手房按揭，并没有推出相关的二抵产品。用户如果想要办理房子二抵，可以看看平安、招商等银行。因为房子已经做过抵押，再做二抵可贷剩余空间小，而且容易产生纠纷，所以很多银行并没有推出二抵产品。即便有也多倾向于一抵在本行的房子，如果一抵在他行或者民间则很难进行二次抵押申请。

房贷提前还款查余额的话，可以对照合同上面的还款计划表来看。比如贷款期限是5年（也就是60期），用户准备在20期提前结清，那么对照第20期可以查到相应的剩余未还本息。当然了，提前结清一般是要收取违约金的，这笔费用大家可以看看合同是怎么规定。或者也可以直接联系借款行客服，提出提前结清的申请，顺便问一下自己提前结清需要准备多少金额。