利率浮动幅度-39bp是指在浮动利率的基础上，还需要下浮39个基点，也就是0.39%。比如说，用户的房贷利率是LPR+基点的浮动利率模式，当LPR为4.8%时，-39bp这个数值是固定的，因此最后的贷款利率就是4.8%-0.39%=4.41%。当前，新申请的房贷利率不允许低于同期的LPR，只有存量房贷转换LPR以后，才会出现低于同期LPR的情况。

房贷等额本金还款是越还越少的，等额本金每月还款计算公式为：每月还款金额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）*每月利率。根据公式可知，等额本金这种还款方式每个月偿还的贷款本金额度是一样的，每个月的利息则是按剩余贷款在该月所产生的利息来计算的。因为剩余贷款本金在不断减少，所以每月所还的利息也会越来越少。

如果是购买首套房，1人申请上海住房公积金贷款，最高可贷60万，2人或者以上申请上海住房公积金贷款，最高可贷120万；而购买二套房，1人申请公积金贷款最高可贷50万，2人或者以上申请公积金贷款最高可贷100万。另外，上海住房公积金贷款首付比例也是有要求的，比如说首套房面积小于等于90平，首付比例不能低于2成。参考资料：http://www.shgjj.com/html/zcjd/2015fktqgjjzffz//79728.html

房贷被拒之后一般需要等3-6个月才可以再去同一家银行申请。而造成房贷被拒的原因主要就是用户的资质、信用情况不符；首付款不够；开发商没有预售证资格等情况造成的。因此用户需要做的就是在被拒之后改善自身条件，提高还款能力。或者用户在房贷申请被拒之后可以去其他的银行申请，如果对方门槛要求比较低，一样是有希望成功批款的。

工商银行存量浮动利率房贷客户需对利率定价方式进行转换，要么选择转成固定利率，要么选择转为LPR。而在批量转换范围内却未操作转换的存量浮动利率房贷客户，工商银行在2020年8月25日到2020年8月31日，就已经默认统一调整为了LPR定价方式。至于新发放的商业性个人住房贷款，也都是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。

买房买车的时候，一般是需要先付了首付，然后才能去申请贷款的。因为客户在申请房贷、车贷时需要提供首付款收据，如果没有首付款收据，银行是不好批贷的。自然不存在先办了房贷、车贷，再用所获批的贷款资金来付首付的情况。而之所以如此，是因为银行会考虑到贷款的还款风险，所以就需要客户用个人资金预先支付一部分放款来证明自己有还款能力。

2020年农业银行房贷利率参考的是LPR，截止到2020年9月15日，一年期LPR为3.85%，五年期以上LPR为4.65%。然后根据相关的规定，首套房的贷款利率不能低于相对应的LPR报价，二套房的房贷利率所加基点不能低于60个基点。因此，首套房的贷款利率最低为4.65%，二套房的贷款利率最低为4.65%+0.6%=5.25%。

LPR利率只有两个品种，分别是1年期和5年期以上，而20年商业性个人住房贷款和30年商业性个人住房贷款利率定价基准都执行的是5年期以上LPR。至于个人住房公积金贷款，执行的央行贷款基准利率，而在央行贷款基准利率当中，公积金贷款也只分为两类，五年以下（含五年）是2.75%；五年以上是3.25%。所以20年房贷和30年的房贷利率差别并不明显，换句话来说，就是贷款年限对房贷利率并没有多大的影响。

贷款期限为二十年的房贷是可以改为十年还款期限的房贷的。但并不好申请，银行是很难答应的，毕竟合同已经确定了还款期限，如果客户申请修改，那银行还得重新审核客户的信用情况、还款能力等等。不过客户可以采取提前还款的方法，待提前还了一部分款项后，再申请保持每月月供不变，缩短还款期限即可。而大家需要注意，银行对于房贷提前还款是有要求的，大部分银行需要客户按照合同约定的还款期限按时逐期偿还一年以上才可以申请提前还款。

用户有30万的消费贷款是影响房贷的。银行在查询用户征信时，主要是看用户的征信有无不良记录，以及用户的个人负债情况。像30万的消费贷属于大额负债了，消费贷的期限不会太长，因此用户的月供金额是比较高的。除非用户能提交额外的财力证明，表明自己有足够的还款能力，否则是比较难通过房贷审核的。而只是凭借银行流水，在已经有30万消费贷的前提下，这个还款能力是不足的。