首套房和二套房的最低贷款利率分别为：相应期限LPR报价和相应期限LPR报价加60个基点。商业银行可以在最低利率基础上自主定价，所以遇到政策收紧、贷款额度紧张等情况，用户所获批的实际贷款利率基本要高于央行所规定的最低利率。根据融360公布的《2020年10月中国房贷市场报告》，2020年10月全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%。2020年9月5年期以上LPR利率为4.65%，照此计算，首套房平均利率上浮了59BP，二套房平均利率上浮了90BP。

LPR基点108代表用户的实际利率在LPR基准率基础上上浮了108BP，即1.08%。按照央行规定，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。也就是说108BP已经高于二套房的最低加点值了，对于首套房来说这个加点值是比较高的。如果是2020年以前签订的住房贷款合同，按照2019年12月20日LPR报价计算得出加点值为108BP，那么说明用户原来的贷款利率为4.8%+1.08%=5.88%。这一利率虽然偏高，但也并不少见，2018年全国首套房贷平均利率基本都在5.5%以上。

定价基准为LPR利率的贷款合同，利率上浮或下浮一般用利率浮动幅度来表示，1BP即1个基点，换算成利率为0.01%，所以利率浮动幅度108BP的意思是指在LPR利率基础上+1.08%。例如：某用户住房贷款期限为10年，合同签订时间为2020年10月29日，利率浮动幅度108BP。那么该用户的实际住房贷款利率为4.65%+1.08%=5.73%。利率浮动幅度在合同期限内是不变的，但若利率变动方式为浮动利率，那么每到重定价日，实际执行利率就会按重订日前最近一期的LPR利率重新计算。

因为等额本金是根据每个月还款本金相同，利息递减进行计算的，也就是说用户在前期还款基本上已经将大部分利息还进去了，那么提前结清能减免的利息非常少，且有些银行还会对提前结清用户收取违约金，那么反而增加成本。建议用户要提前结清等额本金还款，最好是在借款期限1/3内进行申请，这样相对会比较划算；而若是觉得成本高，也可以按期还款，用提前结清的资金去投资、理财。

存量房贷已经基本完成了定价基准转换，那么房贷改LPR后悔了可以改回来吗？LPR怎样取消转换呢？1、如果用户是在8月31日前自主操作转换，且选择转换为LPR浮动利率，那么即使房贷改LPR后悔了也无法再更改，合同有效期内将按照重定价周期和重定价日重新计算贷款利率。2、如果用户未主动操作转换，而是由银行批量转换为LPR浮动利率，那么在12月31日之前，还可联系银行申请撤销批量转换，维持原定价方式不变。那么LPR怎样取消转换呢？以建设银行为例，可通过最新版建行手机银行“贷款—房贷利率转回”菜单，以及任一网点智慧柜员机或个贷经办行办理撤销批量转换。

1个基点为0.01%，所以LPR+60个基点，就是指在同档次LPR利率的基础上，上浮0.6%。例如2020年10月20日5年期以上LPR利率为4.65%，如果用户贷款期限在5年以上，利率按LPR+60个基点执行，那么实际利率为4.65%+0.6%=5.25%。LPR+60个基点是当前二套房商业住房贷款的最低利率，因为LPR利率每月报价一次，所以贷款时间不同，LPR+60个基点所计算出来的数值也可能不同。

房子抵押并不是按照房价，而是按照房子当前的市价评估价来的，因为房子本身是具有一定的升值价值的。而在办理房抵的时候，银行还会根据用户的还款能力、信用、房子的剩余价值等综合进行评估。举个例子，房子就算是市价值高，但是用户已经做过抵押了，那么在剩余价值少的情况下，相应的抵押批贷额度也会少，并不是说评估价是多少就能批下来多少。

申请商业住房贷款，无论首套房是否已还清贷款，都可以申请二套房按揭贷款，但会影响二套房的首付比例和贷款利率。如果二套房申请的是公积金贷款，那么就要视首套房贷款类型而定。若首套房也为公积金贷款，那么必须还清首套房贷才可以再次申请住房公积金贷款。而若首套房为商业住房贷款，那么即使没还清也不影响二套房申请住房公积金贷款。

2020年上半年货币政策虽相对较宽松，LPR利率多次下调，但房贷政策始终没有放松，尤其是二套房。那么2020二套房新规有哪些，第二套按揭利率是多少呢？1、第二套按揭利率：申请商业住房贷款，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点；申请公积金住房贷款，二套房利率为公积金基准利率的1.1倍。2、第二套房首付比例：按照一般规定，二套房贷款低首付比例不低于40％。但2020年很多城市都已经在此基础上上调了首付比例。例如唐山市二套房首付比升至50%，深圳无房有贷首付比例不低于50%，有房首付比例不低于70%。3、二套房认定标准：对于二套房的认定，有些城市认贷不认房，而2020年有很多城市已经调整政策为认房又认贷。

住房贷款被银行批量转换为LPR浮动利率后，可通过借款银行的手机银行办理转回操作。以建设银行为例，用户登录最新版手机银行，点击贷款、房贷利率转回菜单，即可办理撤销批量转换，恢复原来的利率定价基准。需要注意的是，撤销申请只能办理一次，一旦撤销就无法再选择转换成LPR浮动利率或固定利率。且撤销申请需在2020年12月31日之前办理。